Татьяна Смиян: как корректно оформить покупку квартиры на рынке вторичной недвижимости?

Прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры на рынке вторичной недвижимости, необходимо удостоверится в безопасности проводимой сделки и реальности достижения правовых последствий.

Итак, планируя сделку, необходимо проверить:

1. Наличие у продавца права собственности на квартиру, которое подтверждается соответствующими документами (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д., биржевой контракт); проверить наличие согласия на продажу сособственников квартиры (если квартира находится в совместной собственности) или супруга/супруги (для квартир, приобретенных в браке).

2. Если собственник квартиры менялся несколько раз, желательно проследить законность перехода права собственности на квартиру для минимизации риска признания какой-либо из сделок недействительной.

3. Соответствие квартиры параметрам, указанным в техническом паспорте на предмет отсутствия перепланировок, так как все «неузаконенные» перепланировки станут проблемой нового собственника квартиры.

4. Отсутствие обременений квартиры в Государственном реестре вещных прав на имущество, а также отсутствие судебных споров в Государственном реестре судебных решений. Важным элементом является отсутствие на дату заключения договора купли-продажи квартиры долгов по оплате коммунальных услуг, отсутствие зарегистрированных в квартире граждан, особенно детей.

5. Следует помнить, что объектом купли-продажи должна стать именно квартира, а не имущественные права на квартиру. Продажа имущественных прав на квартиру возникла в виду того, что на сегодняшний день существуют многоэтажные дома, которые построены и даже обслуживаются, но при этом право собственности на квартиры в таких домах не оформлены, в связи с наличием нарушений при отводе земельного участка под строительство либо нарушения строительных норм при строительстве таких домов. В данном случае, покупатель рискует получить квартиру, право собственности на которую, возможно, никогда и не будет оформлено. Покупка имущественных прав на квартиру возможна только если речь идет о первичной продаже недвижимости, в случае замены инвестора в период строительства дома.

Нюансы процедуры оформления купли-продажи, как правильно поступить, если продавец требует расчет в валюте?

Договор купли-продажи квартиры подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. После предоставления нотариусам доступа к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество нотариальное заверение и государственную регистрацию можно провести у нотариуса по месту нахождения (регистрации) имущества (квартиры) или по месту нахождения (регистрации) одной из сторон договора купли-продажи (ст. 55 Закона Украины «О нотариате»).

Что касается проведения расчетов по договору купли-продажи, следует учесть, что согласно п. 2 Постановления правления НБУ № 210 от 06.06.2013 г. «Об установлении граничной суммы расчетов наличными» (с учетом изменений, внесенных Постановлением НБУ № 407 от 25.11.2016 г.), физические лица имеют право осуществлять расчеты на суму свыше 50 000 гривен, путем перечисления денежных средств с текущего счета на текущий счет.

Таким образом для проведения расчетов между продавцом и покупателем на сумму свыше 50 000 грн необходимо каждому открыть банковский счет. Чтобы избежать необходимости открывать счет, в договоре купли-продажи следует прописать рассрочку оплаты и разбить общую стоимость на суммы до 50 000 грн. При этом покупателю квартиры, при проведении каждой оплаты следует требовать у продавца подтверждение получения им денежных средств в виде расписки или, что еще лучше, нотариально заверенного заявления от продавца с указанием суммы полученных денежных средств.

Что касается валюты проведения расчетов, то как и прежде, национальной валютой Украины является гривна, в то же время указание эквивалента в валюте не запрещено. Важно указать стоимость в договоре купли-продажи в гривне и возможность ее корректировки с привязкой к курсу необходимой валюты и учетом того, какой именно курс принимается сторонами (курс НБУ, курс межбанка или конкретного банка с указанием его наименования и официального сайта).

Какие налоги и в каких случая должны оплачивать продавцы, и какие покупатели?

Что платит продавец:

  • государственную пошлину 1% от цены объекта, но не ниже оценочной стоимости недвижимости;
  • налог на доходы физических лиц-резидентов – 5% (нерезиденты – 15%) от стоимости недвижимости, только в случае, если недвижимость находится в собственности меньше 3 лет, либо если это второй и последующие продажи в этом году. Это условие не распространяется на объекты, полученные в наследство и если это первая продажа в этом году;
  • военный сбор – 1,5%, только в случае оплаты налога на доходы физ. лиц.

Следует отметить, что в статье 4 Декрета Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» установлены лица, которые освобождаются от оплаты государственной пошлины.

Что платит покупатель:

  • сбор на обязательное пенсионное страхование 1%.

На практике Стороны согласовывают, кто и какие затраты будет нести, нередко стоимость недвижимости возрастает на стоимость налогов, которые необходимо заплатить.

Также не стоит забывать о проведении государственной регистрации и необходимости оплаты за проведение государственной регистрации права собственности на недвижимость (от 0,1 до 5 прожиточных минимумов в зависимости от срока регистрации согласно ст. 34 ЗУ «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»).

Какие документы должны быть с обеих сторон при сделке?

Для продавца:
— паспорт и идентификационный код;
— документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
— извлечение из реестра прав собственности на недвижимое имущество (получает нотариус);
— форма 3 из ЖЭКа, относительно зарегистрированных лиц;
— документы, которые подтверждают отсутствие задолженности по оплате коммунальных платежей;
— нотариально заверенное согласие супруга/супруги (если недвижимость приобретена в браке);
— экспертная денежная оценка недвижимости.

Для покупателя:
— паспорт и идентификационный код;
— при проведении расчетов по договору купли-продажи недвижимости через банк, банк запросит документы, подтверждающие получение доходов на суму более 150 000,00 грн.

Татьяна Смиян, руководитель юридического управления KVADRA INVEST, адвокат

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Related Post

Смоленская катастрофа: следователи заявили о следах взрывчаткиСмоленская катастрофа: следователи заявили о следах взрывчатки

Представители польской комиссии по расследованию авиакатастрофы Ту-154 под Смоленском 2010 года, в котором погиб президент республики Лех Качиньский, обнаружили на обломках самолета и теле одной из жертв следы взрывчатых веществ.

Тренер «Порту»: Победить «Шахтер» будет непростоТренер «Порту»: Победить «Шахтер» будет непросто

Главный тренер португальского «Порту» Хулен Лопетеги уверен, что его команду ждет достаточно непростое противостояние с «Шахтером», передает корреспондент ForUm’a.

Российские элиты, недовольные Путиным, ищут поддержки на Западе через украинских посредниковРоссийские элиты, недовольные Путиным, ищут поддержки на Западе через украинских посредников

В последние дни июня на Лазурном берегу состоится неофициальная встреча представителей российской власти, недовольных политикой Владимира Путина на международной арене, с украинскими политиками, которые обещают тем поддержку на Западе.